中信证券：地产政策兑现渐行渐近，市场复苏年底可期

文｜陈聪张全国刘河维

【资料图】

认房不认贷已经被纳入了“一城一策”的工具箱，我们相信从低线到高线城市，相关政策有望循序渐进进入兑现阶段。除此之外，政策工具箱内工具也依然充足。我们有理由相信，防风险的政策有望在四季度集中发力，房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行，销售不断滑落的局面。此外，企业还可能在四季度迎接城中村改造带来的新业务机会。

▍事项：

8月25日，住建部、中国人民银行，金融监管总局三部委发布优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱。财政部、税务总局、住建部三部委发布延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策，2024、2025年出售自有住房并在1年内重新购房纳税人，对其出售住房已缴纳个人所得税予以退税优惠。同日，嘉兴发布21条促进房地产市场平稳健康发展的措施，其中提到支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施（即取消限购限售）。

▍“认房不认贷”渐行渐近，高线城市对政策相对敏感。

一线城市目前均将有按揭记录的购房者视为二套，且二套首付比例远高于首套（以北京为例，首套首付比例为35%/40%，二套为60%/80%）。和其他城市一样，一线城市基本面也较为低迷，2023年7月北京、深圳房屋交易量（新房二手房加总）分别为2009年以来月平均水平的75%及52%。但是，我们也认为一线城市出台认房不认贷会较之二三线城市更加谨慎。较之低线城市普遍在三季度已经或即将兑现认房不认贷，一线核心城市迄今尚未研究拟定方案，具体落实可能待四季度后。当然，一线城市住房空置率低、供需结构良好，换房需求长期被抑制，对政策更加敏感。

▍政策工具箱内储备丰富，防风险政策发力可期。

7月24日政治局会议以来，各城市各部门持续表态稳定房地产市场。我们认为，政策工具箱中工具十分丰富，至少包括：1）存量房贷利率政策调整；2）京沪等重点城市调整普通住宅标准，进一步促进改善型需求释放；3）限购措施调整、增加公积金贷款额度、补贴特定购房群体（如人才、多孩家庭等）；4）超大特大城市城中村改造持续推进。我们判断在房价下行风险集聚背景下，四季度将是政策集中出台的重要窗口。

▍政策有能力逆转基本面负循环，年末楼市有望走稳。

房地产市场在负循环中，即房价下跌助长资产价格走弱的预期，而存量房抛售意愿也在高位。2023年1-7月商品房销售额为过去6年最差水平，销售面积为过去8年最差水平，且7月单月销售面积为13年来同期最差水平。许多房企信用更在负循环中，即借新还旧困难迫使企业加速出清资产，而减少拿地控制开工和出清资产，进一步损害了企业资产质量，从而反过来进一步加重借新还旧的困难。我们预计，到2023年四季度，工具箱内充裕的政策储备，有望发力鼓励市场需求，房价和销量有望走出低谷，市场的负循环有望结束。

▍风险因素：

认房不认贷的政策只是纳入了“一城一策”工具箱，目前仅在部分低线城市落地，政策效果相对有限，核心城市并未执行认房不认贷，房地产市场先行指标走稳主要是政策宣誓带来的短期影响所致。认房不认贷政策不及预期风险。城中村改造政策有待明朗的风险。部分房地产开发企业的信用风险。

▍政策兑现渐行渐近，市场复苏年底可期。

我们有理由相信，防风险的政策有望在四季度集中发力，房地产市场则有可能在年末结束房价持续下行，销售不断滑落的局面。此外，企业还可能在四季度迎接城中村改造带来的新业务机会。我们看好具备持续融资能力，不动产资产运营管理能力和规模化深耕优势的企业；重点推荐低估值物业服务公司。

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