鉴报｜越秀地产“秀肌肉”：现金超300亿，现金短债比4.2

作为业绩逆势增长的典型代表，越秀地产的中期业绩会迎来了市场的更多关注。

“今年完成1320亿元的销售目标压力不大。”越秀地产董事长林昭远在8月25日召开的中期业绩会上透露：“今年大概供货1500亿元-1600亿元。”在很多房企下调销售目标或者不再公布销售目标的背景下，越秀地产“凡尔赛”的表态显现出了自信和从容。

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林昭远还对下半年房地产走势作出了自己的判断，其表示：“我们预计下半年随着调控政策的持续宽松和市场信心、购房预期的逐步恢复，房地产市场将筑底企稳，全年市场规模和房价将大致保持稳定，城市、市场和房企分化进一步加剧。核心一线城市、重要二线城市及华东地区、大湾区资源集聚优势明显，市场支撑度高、潜力大。”

8月25日，越秀地产举行中期业绩发布会。

“企业出问题不能怪市场”

作为新粤系房企的代言人，越秀地产的中期业绩迎来了更多市场的关注，这家曾经低调蛰伏“慢半拍”的国企，在近两年实现了逆势翻盘，成为少数业绩仍然能够实现突破性增长的房企代表。

回顾今年上半年，越秀地产实现合同销售金额836.3亿元，同比上升71.0%，已经完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%。截至6月末，已售未入账合同销售金额2211.9亿元，较年初上升23.6%。与此同时，越秀地产上半年取得股东应占净利润21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润21.5亿元，同比上升0.8%。根据中指院发布的前7月房企销售额排名，越秀地产排名暂时位列第13位。

在部分民营企业陷入流动性危机的当下，有市场声音认为是国企的身份给了越秀地产“保障”和底气，但是林昭远此次在业绩会上否认了这一观点。他表示：“市场的波动给各大企业带来的影响是市场经济里面正常的现象。2021年第四季度开始，特别是去年，房地产行业急速调转，企业出现问题要考虑对这个市场的波动做了哪些准备，如何管好杠杆和流动性，企业出问题不能怪市场，只能怪自己。无论是民企还是国企，在市场主体下只要出现流动性问题和信用问题，受到市场影响都是正常的。最近有国企出现流动性问题，但也不是今天才出现的，过去也有，风险会不会蔓延到企业最终还是要看企业的经营理念。”

控制好杠杆、管好流动性，无疑是越秀地产逆风“翻盘”的底牌。林昭远还透露，近两年来，越秀地产一直非常重视公司评级这一指标，在做投资考量时都会把这一指标纳入进去全盘考虑。

在负债方面，截至今年上半年，越秀地产的现金及现金等价物约302.8亿元，较去年同期的260.68亿元增长16.16%，较去年末的218.46亿元增长38.61%。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”。

上半年，越秀地产抓住国内利率下行的有利市场融资环境，完成新的融资约328.3亿元，其中境内融资约264.1亿元，境外融资约64.2亿元，期末总借贷约998.2亿元。

“偿还短债是管理现金流日常操作，不用担心。目前公司有息负债为998亿元，其中一年内到期债务占比为12%。”越秀地产财务总监兼执行董事陈静称。

近年大举拿地得以“弯道超车”

近两年，越秀地产一直在攻城略地，其身影频频出现在一二线核心城市，无论是北京拿地时的“大吉大利”，还是上海土拍时的全力拼抢，越秀地产都在近两年的土拍中格外引人注目。

今年上半年，越秀地产在北京、上海、广州、杭州、武汉、青岛、成都及西安新增11宗土地，总建筑面积约为217万平方米。据中指研究院数据，今年前7个月，越秀地产拿地金额共计213亿元，在百强房企中排名第7位。

以北京为例，越秀地产上半年共斩获3宗地块，新增土地储备约43万平方米。今年6月14日的北京土拍现场，越秀北京公司相关负责人亲自坐镇，可能是为了讨一个好彩头，他带了一个红色袋子，上面印着“大吉大利”，最终，越秀地产以79亿元幸运摇中海淀双新村地块。加上2月份拿下的北京昌平朱辛庄地块和苹果园地块，越秀上半年在北京拿地合计耗资138.46亿元。此次，越秀地产中期业绩报告显示，公司深耕北京战略取得明显进展，上半年实现了合同销售额38.6亿元，同比大幅上升。

但是，随着近年来土地成本的抬升、利润空间的压缩，大手笔拿地也无疑使得越秀地产的毛利率呈现下滑态势。截至今年上半年，越秀地产的毛利率为17.8%，较去年同期的21.2%下降了3.4个百分点。

此外，基于广州地铁二股东的优势，越秀地产在TOD上的布局也成为其土储方面的亮点。截至2023年6月30日，越秀地产共拥有9个TOD项目，总土地储备达到398万平方米，约占总土地储备的14.2%。

“房地产市场走势还未现‘V’字形”

对于当前房地产市场的走势，林昭远表示，当前房地产市场正在筑底，但是尚未走出“v”形的走势，期待更多利好政策的出台。

“今年以来的市场，政府也出台了相关的一些政策，中央也一直强调要确保房地产的健康发展，但是，市场特别是第二季度以来，市场的整个状况好像没有来一个大‘V’出来。从这个角度来看，我个人的判断应该还是信心的问题。”

就在8月25日，越秀地产中期业绩会召开的同日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门表态，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

对此，林昭远表示：“‘认房不认贷’政策刚刚出台，相信中央政府还有很多工具，确保房地产平稳健康发展。同时，我们也看到，目前房贷利率的下调还不到位，尽管说人民银行有表态，但是从具体城市各大银行的执行情况来看，利率下调还有一定空间。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 赵琳

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